Vivienda e hipoteca.

Vivienda e hipoteca

Comprar una vivienda es la operación financiera más grande de la mayoría de las familias y, a la vez, la que se explica peor: se habla del precio y casi nunca del dinero que hace falta además del precio, ni de lo que cuesta el préstamo durante 25 o 30 años.

1. El precio: qué dicen los datos y qué no

El INE publica el Índice de Precios de Vivienda (IPV): en el segundo trimestre de 2026 la variación anual fue del +12,2 % (vivienda nueva +7,4 %, segunda mano +12,9 %, +3,4 % trimestral) [hecho] (src-s7-02).

Tres avisos sobre cómo usar ese dato:

1. Es una variación de precios, no un precio medio en euros ni el precio de tu barrio.
2. Es nacional (también se publica por comunidad autónoma) y trimestral: no sirve para negociar un piso concreto.
3. No es una previsión. Que un trimestre suba un 3,4 % no significa que vaya a repetir.

2. La entrada y la financiación: el 80 % es costumbre, no ley

La práctica bancaria habitual es financiar hasta el 80 % del valor de tasación, lo que deja al comprador al menos un 20 % de entrada [hecho] (src-s7-04). Es importante entender la naturaleza de esa cifra: es práctica de mercado, no un límite legal. Cada entidad aplica sus criterios y puede financiar menos (o nada) según el perfil, el tipo de vivienda y su propia política de riesgo.

Y «valor de tasación» no es «precio de compra». Si el precio pactado supera la tasación, la entidad financia el porcentaje sobre la tasación y la diferencia sale de tu bolsillo. La tasación previa es obligatoria en los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, hecha por una sociedad de tasación o un profesional homologado independiente, y su coste corresponde al prestatario [hecho] (src-s7-03).

Datos del mercado de julio de 2026 [hecho] (src-s7-01): 43.372 hipotecas sobre viviendas (−3,5 % anual), importe medio 180.785 €, tipo medio 3,01 % y plazo medio 26 años. Son medias estadísticas, no una oferta: ningún banco te va a dar el 3,01 % por citar la nota del INE.

3. El dinero que no es precio

Además de la entrada hay gastos que se pagan casi todos antes de la primera cuota. Cuáles y cuánto:

gasto	cuándo	cuánto	quién lo paga
ITP (vivienda usada)	al formalizar la compra	escala autonómica (ver aviso)	comprador
IVA (obra nueva)	al formalizar la compra	10 % general; 4 % en VPO de régimen especial o promoción pública	comprador
AJD (obra nueva)	al formalizar el préstamo/documento	tipo autonómico	según normativa tributaria
Tasación	antes de la oferta vinculante	según tasadora	prestatario
Notaría de la compra	escritura	arancel estatal	comprador
Notaría del préstamo, gestoría, registro	firma de la hipoteca	arancel y honorarios	prestamista (art. 14.1.e)
Nota simple, certificados, comunidad	durante el proceso	variable	comprador

Escenario con cifras redondas y supuestos declarados [cálculo] + [hipótesis]: vivienda de 200.000 € en Cataluña, segunda mano, comprador sin reducciones.

• Entrada del 20 % (hipótesis de financiación al 80 %): 40.000 €.
• ITP con la escala catalana vigente (10 % hasta 600.000 €): 20.000 € [hecho], verificado en la ATC el 26-oct-2026 (src-s7-05).
• Notaría, registro, gestoría y otros: 3.000 € [hipótesis], no tarifa oficial.
• Total antes de la primera cuota: 63.000 €.

Ese es el sentido del vídeo «Comprar piso: por qué 40.000 € no llegan para 200.000 €»: 40.000 € cubren la entrada justa y dejan fuera impuestos y gastos.

Aviso autonómico: el ITP y el AJD los fija cada comunidad autónoma, con tipos, reducciones y requisitos propios [hecho] (src-s7-06). El 10 % de Cataluña no es el tipo de España. En Cataluña, por encima de 600.000 € el tipo es un tipo medio con tarifa creciente, y hay reducciones del 5 % (VPO, familias monoparentales, numerosas, jóvenes, personas con discapacidad, víctimas de violencia machista) y del 4 % o 3 % en municipios rurales, siempre con requisitos [hecho] (src-s7-05). Consulta la escala de tu comunidad antes de calcular nada.

4. La cuota: amortización francesa

Casi todas las hipotecas españolas a tipo fijo usan el sistema francés: cuota constante, y dentro de ella la proporción cambia con el tiempo. La fórmula [cálculo]:

cuota = P · i / (1 − (1 + i)^−n)

donde i es el tipo mensual (TIN anual / 12) y n el número de meses.

• 180.000 € al 3,01 % a 26 años: cuota 832,51 €, intereses totales 79.743,01 €.
• 200.000 € al 3 % a 30 años: cuota 843,21 €, intereses 103.554,90 €.
• 200.000 € al 3 % a 25 años: cuota 948,42 €, intereses 84.526,79 €.
• 200.000 € al 4 % a 30 años: cuota 954,83 €, intereses 143.739,01 €.

Las tres cuotas de 200.000 € coinciden exactamente con los valores del informe F0 (vivienda-250k/calculos.json), recalculadas aquí de forma independiente.

Lo que casi nadie mira y debería: cómo se reparte la cuota al principio. En el primer recibo de 180.000 € al 3,01 % a 26 años, 451,50 € son intereses y solo 381,01 € amortizan [cálculo]. En los primeros 12 meses pagas 9.990,12 € y el saldo baja solo 4.635,72 €: el resto son intereses. Por eso amortizar pronto ahorra tanto, y por eso cambiar de hipoteca cada dos años por una décima puede ser irrelevante frente al coste de la operación.

Comparar plazos también cuesta dinero [cálculo]: en el ejemplo de 180.000 € al 3,01 %, pasar de 26 a 30 años baja la cuota 72,65 € al mes (de 832,51 € a 759,86 €) pero añade 13.806,01 € de intereses (de 79.743,01 € a 93.549,02 €). Antes de alargar el plazo, mira el total y no la cuota.

5. TIN, TAE y tipo variable

• TIN: el tipo nominal del préstamo. No incluye comisiones ni productos vinculados.
• TAE: coste total expresado en porcentaje anual, incluidos los costes aparejados (art. 4 de la Ley 5/2019) [hecho] (src-s5-06).

Dos ofertas con el mismo TIN pueden tener TAE distintas si una exige seguro de hogar, cuenta vinculada o comisión de apertura. La TAE es la cifra que se compara; el TIN es la que se anuncia.

En una hipoteca variable, el tipo es un índice de referencia más un diferencial. El índice de referencia más usado es el euríbor a 12 meses, que en septiembre de 2026 se situó en el 3,247 % (agosto 2,954 %) [hecho] (src-bde-euribor-septiembre-2026). Ojo con dos matices que el propio Banco de España señala: los índices no son oficiales hasta su publicación en el BOE, y la revisión de la cuota se hace con la periodicidad que diga tu contrato (semestral o anual), no cuando a ti te convenga.

6. Arras y señales: lo que se firma antes de la hipoteca

En Cataluña, las arras son confirmatorias por defecto, es decir, refuerzan el contrato y no permiten arrepentirse pagando; las penitenciales solo existen si se pactan expresamente [hecho] (src-s7-07). Si el contrato prevé una condición de financiación, el comprador puede desistir justificando la negativa del banco (art. 621-49 del Código Civil de Cataluña); si no la prevé, el desistimiento puede costar las arras. En el resto de España la regla depende del Código Civil estatal y de lo pactado: no se universaliza.

7. Checklist antes de firmar

1. Precio, tasación y entrada: ¿cuánto sale de tu bolsillo antes de la primera cuota?
2. Impuestos de tu comunidad, con reducciones comprobadas.
3. TAE de la oferta frente a la TAE de la siguiente oferta, con los mismos productos vinculados.
4. Qué pasa si el euríbor sube un punto: recalcula la cuota.
5. Amortización anticipada: ¿comisión? ¿límite anual? ¿solo en fecha de revisión?
6. Qué ocurre si vendes antes de tiempo y el precio ha bajado.
7. Cuota total de deudas frente a ingresos netos: la referencia del 40 % está en Banca y crédito.

8. Límites de esta página

• No es asesoramiento financiero ni recomendación de compra.
• El 80 % de financiación es práctica bancaria, no límite legal; y el 3,01 % es una media del INE, no una oferta vigente.
• El ITP citado es el catalán y se verificó en la ATC el 26-oct-2026; no se extrapola a otras comunidades, que tienen sus propias escalas y reducciones.
• Los 3.000 € de otros gastos son una hipótesis de escenario, no una tarifa.
• Comprar no es «mejor» que alquilar en general: depende de horizonte, precio relativo y movilidad.

Aviso: contenido formativo sobre mecanismos y costes. No sustituye el asesoramiento de un profesional registrado.

Siguiente paso

• Comprar vivienda: de los 200.000 € al dinero que sale de tu cuenta
• Banca y crédito para la parte de préstamo y comisiones.

• Vivienda e hipoteca