4 Sotas / OROSEn la práctica.
En una hipoteca de 180.000 € al 3,01 % a 26 años, la cuota es 832,51 €; en el primer recibo 451,50 € son intereses y solo 381,01 € amortizan capital.
Amortización francesa
Es el sistema con el que se calculan casi todas las hipotecas españolas a tipo fijo: cuota constante durante toda la vida del préstamo. Dentro de esa cuota fija, el reparto entre intereses y capital cambia cada mes.
Fórmula [cálculo]:
cuota = P · i / (1 − (1 + i)^−n)donde P es el capital, i el tipo mensual (TIN anual / 12) y n el número de meses.
El efecto que sorprende a todo el mundo la primera vez:
- Al principio, casi todo lo que pagas son intereses, porque el saldo pendiente es alto.
- Al final, casi todo es amortización, porque el saldo es bajo.
Ejemplo con 180.000 € al 3,01 % a 26 años [cálculo]: cuota de 832,51 €; primer recibo con 451,50 €
de intereses y 381,01 € de capital; en los primeros doce meses pagas 9.990,12 € y el saldo baja solo
4.635,72 €.
Consecuencias prácticas:
- Amortizar capital al principio ahorra muchos más intereses que al final.
- Alargar el plazo reduce la cuota pero sube el total: de 26 a 30 años, en ese mismo ejemplo, la cuota baja 72,65 € y los intereses suben 13.806,01 €.
- Cambiar de hipoteca cada pocos años por una décima de tipo puede costar más en gastos de lo que ahorra.
Variantes: existe la amortización con cuota creciente (italiana o alemana), poco habitual en hipotecas minoristas españolas, y los préstamos personales suelen usar el mismo sistema francés.
Términos relacionados.
- TAE (tasa anual equivalente)
Coste total de un préstamo o rentabilidad de un depósito expresados en porcentaje anual, incluyendo comisiones y plazos.
Dónde se usa.
- Comprar vivienda: de los 200.000 € al dinero que sale de tu cuenta
El precio del piso es el principio de la factura. Entrada, impuestos, gastos y cuota, con la aritmética de la hipoteca hecha número a número.